Tendências do Mercado Imobiliário para 2024 em Portugal
Agora que começamos um novo ano, é crucial compreender a situação actual e conhecer as tendências do mercado imobiliário para 2024 em Portugal.
A crise na habitação manifesta-se de várias formas: preços elevados para a compra ou arrendamento de habitações, taxas de juro elevadas, dificuldades de acesso ao crédito bancário e escassez de oferta no mercado.
Ou seja, existe uma falta de habitações adequadas às expectativas, necessidades e possibilidades das famílias portuguesas.
Como chegámos aqui?
Ao longo dos últimos anos assistimos a um substancial aumento nos preços da habitação, que praticamente duplicaram em relação a 2015. Neste período, a reabilitação dos centros das principais cidades, o desenvolvimento de localizações premium em diversos pontos do país, e a abertura aos mercados internacionais contribuíram para a valorização do mercado imobiliário.
As baixas taxas de juro baixas praticadas ao longo dos últimos anos gerou também um aumento da procura por habitação própria, e permitiu às famílias comprar casas a preços que antes não conseguiriam.
As taxas de juro de referência dos bancos centrais costumam ser entre os 3% e os 5%. Mas após a crise financeira de 2008-2009, as taxas de juro baixaram para perto de 0%, e chegaram mesmo a ser negativas durante um período considerável.
Tomemos por exemplo uma família que dispunha na altura de Euro 500,00 mensais para compra de uma habitação. Com uma taxa de 4%, poderia comprar uma casa até Euro 100.000. Mas com a descida das taxas de juro para níveis próximos de 0%, já puderam comprar uma casa de valor ligeiramente superior a Euro 150.000, mantendo o mesmo valor da prestação.
Optando na sua grande maioria por empréstimos a taxa variável indexada à taxa Euribor, a situação complicou-se para estas famílias que enfrentam agora uma maior pressão devido ao aumento dos encargos com os juros.
Segundo dados do Eurostat, cerca de 78% da população portuguesa mora em casas próprias – um valor acima de média europeia, que é de 70%. Mas de acordo com os dados dos Censos 2021, 61,6% dos portugueses proprietários das suas habitações não têm encargos associados a crédito para a sua aquisição.
A restante população tem um crédito à habitação com um endividamento médio de 63.000 Euros, pagando uma prestação média mensal de 360,50 Euros – ou está no mercado de arrendamento.
Estes excelentes números reflectem o trabalho realizado pela banca nacional, que aprendeu com os erros do passado e que culminaram na crise de 2008 – 2009 com o problema da sobrevalorização do parque habitacional com crédito hipotecário.
Um conjunto de medidas de apoio pontuais às famílias mais endividadas foi suficiente para evitar que se concretizassem os piores cenários que alimentaram as notícias durante meses anunciando o rebentar da “bolha imobiliária” em Portugal.
De acordo com os dados do INE para 2021, 86% dos imóveis vendidos em Portugal foram adquiridos por famílias. Adicionalmente, apurou-se que 90% desse valor é responsabilidade de particulares com domicílio fiscal em Portugal. Ou seja, apenas 14% foram comprados por investidores (nacionais ou estrangeiros).
Em contraponto à valorização do mercado imobiliário, verificou-se uma erosão do poder de compra por parte da população nacional neste período. Este facto dificulta em particular a situação dos jovens que pretendem comprar a primeira casa, e das famílias que têm de restringir os seus gastos para pagar as prestações das suas casas.
Que factores tiveram impacto nesta crise da habitação que estamos a viver, e nas tendências do mercado imobiliário para 2024 em Portugal?
E os estrangeiros?
A população estrangeira residente em Portugal tem crescido significativamente desde 2017, embora ainda se encontre abaixo da média da União Europeia.
Atraídos pela qualidade de vida, pelo clima, pela segurança, e pela riqueza e diversidade cultural de Portugal, este movimento veio influenciar a dinâmica do mercado beneficiando da sua maior capacidade financeira e do nível de preços do mercado nacional, inferior ao dos seus países de origem.
Segundo dados do SEF, em 2021 residiam 698.887 cidadãos estrangeiros em Portugal, cerca de 36.000 acima do valor registado em 2020. Nesse ano foram concedidas 756 autorizações ao abrigo do programa dos Vistos Gold, resultantes da aquisição de imóveis.
Ou seja, num universo de 36.000 novos estrangeiros que vieram residir para Portugal nesse ano, apenas 2,1% provêm dos “malditos” Golden Visas.
Este programa atribuiu em média cerca de 1.000 vistos por ano enquanto vigorou (de 2012 a Fevereiro de 2023), e representou apenas cerca de 3% dos imóveis transaccionados no seu último ano completo de 2022.
O peso dos não-residentes na compra de casas em Portugal mantem-se estável desde 2019, em torno dos 6%. Acusar os estrangeiros pela crise da habitação tem sido habitual, de todos os quadrantes políticos – como não custam votos nem os vemos fazer manifestações, são por assim dizer um alvo fácil.
Mas cruzando os dados disponibilizados pelo INE e pelo SEF, podemos concluir que a grande maioria das casas comercializadas em Portugal são de facto compradas por portugueses e que o impacto da compra de habitação pelos estrangeiros tem um impacto muito reduzido na actual crise.
E o Alojamento Local?
Na última década, houve um forte incentivo para o desenvolvimento do Alojamento Local em Portugal. A renovação de edifícios nos centros históricos, em particular de Lisboa e do Porto, muitas vezes degradados e abandonados, trouxe uma nova oportunidade de negócio para muitas famílias e investidores.
O Alojamento Local contribuiu sem dúvida para aumentar a procura por habitação adequada a essa finalidade, aumentando assim a pressão sobre os preços do imobiliário. Mas apesar do aumento do número de Alojamentos Locais nos últimos anos, as habitações dedicadas a este fim representavam em 2022 apenas 1,7% do parque habitacional de Portugal.
Além do reduzido peso do AL no mercado habitacional nacional, importa ainda analisar o que sucedeu durante a pandemia que nos afectou recentemente.
A pandemia causou uma profunda quebra do turismo entre 2020 e 2021, e o número de Alojamentos Locais acompanhou esse movimento. Mas apesar do recuo do número de casas dedicadas ao Alojamento Local, os preços da habitação mantiveram a sua tendência de subida.
Podemos assim concluir que também não foi o Alojamento Local a causar a presente crise de habitação.
Então faltam casas? Sim!
O sector da construção tem enfrentado sérios desafios, reflectidos pela diminuição do número de novas construções ao longo dos últimos 10 anos. O número de novas construções está em mínimos históricos, tendo-se construído menos 700.000 casas na última década em relação à média das 3 décadas anteriores.
A crise financeira de 2008 – 2009 levou ao fecho de um elevado número de empresas de construção, em particular as de pequena e média dimensão. E não retomaram actividade, registando-se em 2022 uma redução de 38% do número de empregos no sector da construção face a 2001.
Segundo dados divulgados pelo INE, entre 2005 e 2022 foram vendidas cerca de 1.000.000 de habitações, mas apenas 92.500 novas habitações foram construídas.
Nos últimos 20 anos, o peso da construção de habitações no PIB português caiu para cerca de metade e é hoje dos mais baixos na Europa. É relevante que o número de pré-registos de certificados energéticos está a descer desde 2019.
O processo de construção de habitação em Portugal é longo e burocrático, e os empresários referem o constante aumento dos custos de produção devido à crise internacional e à carência de mão-de-obra qualificada no sector.
Pelo seu lado, os proprietários pedem valores cada vez mais elevados pelos seus terrenos urbanos ou urbanizáveis.
Perante esta situação do mercado imobiliário, e sem um plano nacional integrado de desenvolvimento da habitação, os construtores e promotores imobiliários apostaram na construção para os segmentos mais caros.
Todos estes factores têm contribuído para o aumento generalizado do preço final das novas habitações, e agravam a falta de oferta de habitação.
O número de imóveis vagos ou devolutos diminuiu no mesmo período em que os preços da habitação subiram, não sendo por isso razão da subida de preços. Acresce que muitos destes imóveis não estão em condições habitáveis, ou em zonas onde a procura de habitação se concentra.
Verificamos que em Portugal, de forma genérica, há casas onde não há empregos e concentram-se empregos onde não há casas.
Onde está a habitação social?
Na União Europeia, a habitação social para arrendamento tem um peso médio de 7,5% no parque habitacional total. Em Portugal, esse peso é de apenas 2,0% (Fonte: OCDE, 2020).
Ao longo de décadas, sucessivos governos de Portugal promoveram a compra de habitação permanente própria através de programas de crédito bonificado em detrimento da construção de habitação social.
O resultado desta opção está agora à vista de todos. Aproveitando o PRR, o actual governo demissionário tem por objectivo a construção de 32.000 habitações até 2026.
Para termos uma noção da dimensão deste problema, basta constatar que Portugal necessitaria de construir cerca de 250.000 habitações apenas para alcançar o peso médio europeu de habitação social no parque habitacional.
Arrendar está cada vez mais difícil
O mercado de arrendamento, entre aumentos das rendas e redução da oferta, carece de uma estabilidade legislativa que defenda tanto proprietários quanto inquilinos.
Entre 2011 e 2022, o valor médio das rendas subiu 26% em Portugal, muito acima da média europeia. E entre 2017 e 2022 a subida foi ainda maior, registando-se um aumento de 49% no valor dos novos contratos.
Em Setembro de 2023, Lisboa surgia como a capital europeia com as rendas mais inacessíveis no estudo Europe Salary to Rent Ratio 2023 promovido pela Check-in Price.
Mas existe ainda um considerável parque habitacional com rendas antigas: cerca de 70% dos contratos de arrendamento têm valores abaixo de Euro 400,00 mensais, e são por norma contratos de longo prazo.
Este extenso parque habitacional de cerca de 650.000 habitações com preços abaixo de preços de mercado (em resultado do congelamento de rendas no passado), constitui na prática uma habitação “social” suportada não pelo Estado, mas por cidadãos que ficaram com os encargos mas sem os retornos devidos por serem proprietários.
Há uma excessiva instabilidade legislativa e continua a morosidade na justiça, o que leva a uma redução do número de imóveis para arrendar e a preços mais elevados, reflectindo o elevado risco de arrendamento de uma habitação.
Neste capítulo, o plano Mais Habitação promovido pelo actual governo demissionário falhou o seu objectivo, continuando a verificar-se um aumento generalizado das rendas.
Quais as tendências do mercado imobiliário para 2024?
Segundo os últimos números disponíveis, observámos em 2023 a um abrandamento no ritmo da valorização do mercado imobiliário.
De acordo com as projeções realizadas a partir das transações reportadas ao SIR-Sistema de Informação Residencial, da base de dados Confidencial Imobiliário, a venda de casas caiu 17% em 2023 (face a 18,7% em 2022).
Na opinião de Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário (CI), os dados relativos à segunda parte do ano de 2023 demonstram que as vendas de habitação estão a recuperar após o impacto da subida dos juros.
Os preços de venda da habitação em Portugal Continental aumentaram 11,8% em 2023, de acordo com a taxa de variação homóloga do Índice de Preços Residenciais apurada pela Confidencial Imobiliário para o final do ano.
Ou seja, mesmo perante uma quebra do número de transacções e do volume de negócios, manteve-se a valorização do mercado imobiliário nacional.
Não é assim esperada uma descida generalizada dos preços da habitação em Portugal em 2024 – prevê-se sim a continuação deste abrandamento da valorização, sendo expectável que os preços se mantenham nos actuais níveis.
Neste contexto, e com a descida e estabilização das taxas de juro, espera-se um aumento gradual da oferta de habitação no mercado, acompanhado por uma maior procura pelas famílias para habitação própria permanente.
Teremos eleições no próximo mês de Março, que acrescentam um factor de incerteza à actual conjuntura e que poderá levar ao adiamento de algumas decisões em particular do lado do investimento.
O programa Mais Habitação, o fim do incentivo fiscal aos Residentes Não Habituais (RNH) e do programa dos Vistos Gold não deram resposta às necessidades dos portugueses em matéria de habitação. Não trouxeram ao mercado mais casas, com preços ajustados à real capacidade das famílias portuguesas.
Como vimos, não são os estrangeiros, os Vistos Gold ou o Alojamento Local que causaram o encarecimento desproporcional do custo da habitação em relação à capacidade financeira da população.
Será assim realmente importante que do novo quadro político resultem medidas efectivas que permitam a construção de nova habitação para corrigir a falta de casas disponíveis no mercado.
Segundo dados da Confidencial Imobiliário, do total das casas vendidas em 2023, 88% era habitação usada e apenas os restantes 12% eram habitação nova.
A muito recente aprovação do “Simplex” do Licenciamento Urbanístico poderá ser um passo importante nesse sentido, embora algumas medidas aí contempladas estejam já envoltas em polémica.
Só com o desenvolvimento de projectos de construção de habitação nova se poderá alargar a oferta no mercado imobiliário, permitindo simultaneamente um ajuste de preço nos imóveis usados para que se tornem mais competitivos.
Uma tendência a explorar será o alargamento dos centros urbanos para as suas periferias, onde as famílias poderão encontrar habitação a valores mais acessíveis – haja uma rede de transportes públicos que o permita sem constrangimentos!
O envelhecimento do parque habitacional oferece pelo seu lado oportunidades para a reabilitação de imóveis, aumentando a oferta quer para venda quer para arrendamento.
O próprio Governo e os municípios têm de identificar o seu extenso património edificado com potencial uso para habitação, e tomar a iniciativa de o renovar e colocar no mercado ou permitir que privados o façam com a máxima celeridade.
O facto de ser um país atractivo para residentes estrangeiros, e aproveitando em particular o actual crescimento do trabalho remoto, continua a ser uma das principais oportunidades para a atracção de investimento e criação de emprego a que o novo Governo e os empresários portugueses deverão dar atenção.
Encaro assim as tendências do mercado imobiliário para 2024 em Portugal com um olhar moderadamente optimista, onde as dificuldades se apresentam como oportunidades.
É vital salientar que não existe um timing perfeito para comprar ou vender um imóvel.
A vida continua a acontecer, e pelos mais diversos motivos podemos querer comprar ou vender um imóvel independentemente do ciclo que o mercado imobiliário possa estar a atravessar.
O que importa é que esteja bem acompanhado por um consultor imobiliário profissional. Quer falar mais sobre o que tudo isto significa para si? Estou aqui para si!
