Agora que começamos um novo ano, é crucial compreender a situação actual e conhecer as tendências do mercado imobiliário para 2024 em Portugal. A crise na habitação manifesta-se de várias formas: preços elevados para a compra ou arrendamento, taxas de juro elevadas, dificuldades no crédito e escassez de oferta. Ou seja, existe uma falta de habitações adequadas às necessidades das famílias portuguesas.
Como chegámos aqui?
Ao longo dos últimos anos assistimos a um aumento nos preços que praticamente duplicaram em relação a 2015. Neste período, a reabilitação urbana e o desenvolvimento de localizações premium, como Cascais e o Estoril, contribuíram para a valorização do mercado. As taxas de juro baixas geraram também um aumento da procura, permitindo às famílias comprar casas a preços que antes não conseguiriam.
omemos como exemplo o caso de uma família que dispunha de 500€ mensais para a prestação da sua habitação. Com uma taxa de juro de 4%, esse valor permitia comprar uma casa de até 100.000€. Contudo, quando as taxas desceram para níveis próximos de 0%, essa mesma prestação passou a permitir a compra de um imóvel acima dos 150.000€. Esta dinâmica explica, em grande parte, as actuais tendências do mercado imobiliário: o crédito barato impulsionou os preços, e agora o mercado ajusta-se à nova realidade dos juros.
Segundo dados do Eurostat, cerca de 78% da população portuguesa mora em casa própria. Mas, de acordo com os Censos 2021, 61,6% dos proprietários não têm encargos com crédito. Estes números reflectem a solidez da nossa banca, que aprendeu com os erros de 2008, evitando o cenário de “bolha imobiliária” que muitos previam.
E os estrangeiros? E o Alojamento Local?
A população estrangeira tem crescido, atraída pela segurança e qualidade de vida de Portugal. Contudo, em 2021, os vistos gold representaram apenas 2,1% dos novos residentes. O peso dos não-residentes na compra de casas mantém-se estável em torno dos 6%. Acusar os estrangeiros pela crise é um alvo fácil, mas os dados do INE e SEF mostram que o impacto é reduzido.
Quanto ao Alojamento Local, apesar da pressão nos centros históricos, estas habitações representavam apenas 1,7% do parque habitacional em 2022. Mesmo durante a pandemia, quando o turismo parou, os preços não baixaram. Podemos concluir que nem o AL nem os estrangeiros são a causa principal das actuais tendências do mercado imobiliário.
Então faltam casas? Sim!
O sector da construção enfrenta desafios sérios. Construíram-se menos 700.000 casas na última década em relação à média das três anteriores. Segundo os dados divulgados pelo INE, entre 2005 e 2022 foram vendidas cerca de 1.000.000 de habitações, mas apenas 92.500 novas foram construídas.
O processo é longo e burocrático. Perante isto, e sem um plano nacional, os promotores apostaram nos segmentos mais caros, agravando a falta de oferta. Em Portugal, há casas onde não há empregos e concentram-se empregos onde não há casas.
Onde está a habitação social e o arrendamento?
Na UE, a habitação social pesa 7,5%. Em Portugal, apenas 2,0%. O mercado de arrendamento, por sua vez, carece de estabilidade legislativa. Entre 2017 e 2022, as rendas nos novos contratos subiram 49%. Lisboa surgiu em 2023 como a capital europeia com rendas mais inacessíveis. Temos 650.000 contratos com rendas antigas (abaixo de 400€), o que constitui uma habitação “social” suportada por proprietários privados e não pelo Estado.
Quais as tendências do mercado imobiliário para 2024?
Segundo os dados da Confidencial Imobiliário, a venda de casas caiu 17% em 2023, mas os preços subiram 11,8%. Ou seja, mesmo com menos transacções, a valorização manteve-se.
Não é esperada uma descida generalizada dos preços em 2024; prevê-se sim um abrandamento da valorização. Com a estabilização dos juros, espera-se um aumento gradual da oferta e da procura pelas famílias. O Simplex do Licenciamento Urbanístico pode ser um passo importante, mas só a construção nova poderá equilibrar o mercado.
Conclusão: Experiência ao seu serviço
Acompanho regularmente proprietários e compradores em Cascais e Lisboa. Sei que não existe um timing perfeito; a vida continua a acontecer e as decisões de compra ou venda dependem de necessidades reais, independentemente do ciclo. O que importa é estar bem aconselhado por um profissional que domine estas tendências do mercado imobiliário.
Perguntas Frequentes Sobre as Tendências do Mercado Imobiliário para 2024
1. Os preços das casas vão baixar em Cascais em 2024?
Não se prevê uma descida generalizada, mas sim uma estabilização ou uma subida mais lenta (abrandamento da valorização). Embora o volume de vendas tenha caído cerca de 17% em 2023, os preços mantiveram-se resilientes, subindo 11,8%.
Este fenómeno explica-se por três factores fundamentais que definem as tendências do mercado imobiliário actual:
– Escassez Crónica de Oferta: Como vimos nos dados do INE, a construção nova não acompanhou a procura nas últimas décadas. Onde há pouca oferta e a procura se mantém (mesmo que mais selectiva), os preços raramente descem.
– Estabilização das Taxas de Juro: Com a Euribor a dar sinais de ter atingido o seu pico, a pressão sobre as famílias tende a estabilizar, evitando vendas desesperadas que poderiam forçar os preços para baixo.
– Resiliência do Mercado Premium: Em zonas como Cascais e Estoril, a atractividade para o mercado internacional e o perfil dos compradores (muitos com capitais próprios) mantêm os valores em patamares elevados.
Portanto, para quem espera por uma “queda abrupta” para comprar, o cenário mais provável é encontrar um mercado mais equilibrado e com maior poder de negociação, mas não necessariamente mais barato.
2. Como é que as taxas de juro afectam a minha decisão de vender?
As taxas de juro são um dos principais reguladores da velocidade do mercado. Quando os juros sobem, o poder de compra de uma fatia considerável de compradores diminui, o que reduz o número de pessoas capazes de aceder ao crédito para o seu imóvel.
No entanto, isto não significa que não deva vender; significa que a estratégia de preço tem de ser cirúrgica. Nas tendências do mercado imobiliário para 2024, observamos que:
– Filtro de Compradores: Com juros mais altos, os compradores tornam-se mais exigentes e menos impulsivos. O seu imóvel vai ser comparado ao detalhe com toda a concorrência directa.
– O Perigo da Sobrevalorização: Colocar um imóvel no mercado acima do valor real (para ‘testar o mercado’) é hoje mais arriscado do que em 2022. Um imóvel que fica parado muito tempo devido ao preço acaba por se tornar ‘queimado’, levando a que os compradores desconfiem da sua qualidade.
– Custo de Oportunidade: Se pretende vender para comprar outro imóvel, a subida dos juros afecta-o a si também, mas a estabilização actual permite planear com maior previsibilidade do que no início do ciclo de subidas.
Em suma, a avaliação correcta é o que garante que o seu activo se destaca pela positiva, atraindo os compradores que mantêm a sua capacidade financeira intacta – e que, em zonas como a Linha de Cascais, continuam muito activos.
3. O fim dos Vistos Gold vai afastar o investimento em Cascais?
Cascais tem um apelo que vai muito além dos vistos. A segurança, o clima e o estilo de vida continuam a atrair capital estrangeiro focado em residência real e não apenas em benefícios fiscais.
4. Qual a vantagem de vender o meu imóvel através de um consultor em 2024?
Num mercado em que o volume de transacções abrandou, a diferença entre vender ou ficar com o imóvel parado nos portais reside na estratégia. Em 2024, vender uma casa exige muito mais do que colocar uma placa ou publicar fotos online.
As principais vantagens de contar com um consultor profissional nesta conjuntura são:
– Exposição Internacional Qualificada: Com a procura nacional mais pressionada pelos juros, saber atrair o investidor estrangeiro e o cliente que procura residência em Portugal é vital. Eu garanto que o seu imóvel chega aos mercados certos, com o posicionamento correcto.
– Capacidade de Negociação e Gestão de Expectativas: Num cenário de incerteza, as negociações tornam-se mais complexas. É necessário um intermediário que saiba defender o valor do seu activo, filtrando propostas e gerindo o processo burocrático com rigor.
– Dados vs. Palpites: Utilizo ferramentas de análise de mercado em tempo real para ajustar a estratégia às tendências do mercado imobiliário de cada semana, garantindo que não perde janelas de oportunidade.
A verdade é que, num mercado mais exigente, o amadorismo custa caro. Ter um parceiro que conhece cada recanto de Cascais e domina os modelos de sucesso da Keller Williams é a sua maior segurança.
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5. Como é que o Simplex afecta o meu imóvel?
O Simplex Urbanístico é uma das mudanças mais significativas nas tendências do mercado imobiliário para 2024. O seu principal objectivo é reduzir a burocracia, facilitando a colocação de mais casas no mercado.
Para si, enquanto proprietário ou investidor, o impacto é directo em três pontos:
– Conversão de Imóveis: Agora é mais fácil converter espaços de serviços ou comércio (como lojas ou escritórios) em habitação, sem necessidade de aprovação do condomínio em muitos casos. Isto pode valorizar activos que antes tinham baixa liquidez.
– Eliminação de Licenças Prévias: Em certas situações de construção ou reforma, a licença camarária é substituída por um regime de comunicação prévia. Isto reduz meses de espera, tornando o seu imóvel mais ‘pronto a vender’.
– Responsabilidade dos Técnicos: A fiscalização desloca-se do momento prévio para o momento posterior, acelerando os prazos de entrega de projectos.
Embora estas medidas tragam agilidade, elas exigem uma análise jurídica rigorosa para garantir que o imóvel cumpre todos os requisitos de segurança e habitabilidade. Nas actuais tendências do mercado imobiliário, um imóvel com a documentação perfeitamente alinhada com o Simplex vende-se mais rápido e por melhor preço.
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Sobre John Redin:
Consultor Imobiliário especialista no mercado de Cascais, John Redin dedica-se a transformar o processo de compra e venda de imóveis numa experiência personalizada, transparente e eficiente. Com um foco profundo na inovação e na proximidade, o seu objectivo é empoderar os clientes para que tomem as melhores decisões, maximizando o valor do seu património e garantindo uma transição tranquila para a próxima etapa da vida.
